Datorita complexitatii juridice ale acestui proces va sfatuim sa aveti in permanenta alaturi de dumneavoastra un avocat sau un expert imobiliar care sa va ghideze. 

Sa consideram ca ati gasit terenul care v-ar place si doriti sa-l cumparati. Inainte sa incheiati contractul de vanzare-cumparare, solicitati notarului sa va puna la dispozitie o copie legalizata a dosarului cadastral al terenului respectiv. Acest dosar trebuie sa contina coordonatele si punctele de contur ale suprafetei. Un alt act important este extrasul de carte funciara. Va recomandam sa solicitati notarului o copie a acestuia si o copie a titlului de proprietate.

Pentru ca urmeaza sa achizitionati un teren destinat constructiei, acesta trebuie sa fie scos din circuitul agricol si inscris in cartea funciara ca teren de constructii (aceasta trecere necesita taxe mari). Apoi trebuie sa solicitati de la primarie (sectorul urbanism) certificatul de urbanism care prezinta restrictiile de amenajare a zonei respective, precum si regimul constructiei pe care o puteti realiza (aliniament, inaltime, suprafata, etc.).

In cazul cumpararii unui teren ce cuprinde o constructie, ce urmeaza a fi demolata, inainte de tranzactie trebuie sa va asigurati ca vanzatorul este atat proprietarul constructiei, cat si al terenului. Aceasta deoarece este posibil ca terenul sa fi fost atribuit in folosinta proprietarului constructiei, iar in cazul demolarii acesteia numai aveti nici un drept asupra terenului.

De aceea, va recomandam sa solicitati vanzatorului certificatul fiscal din care sa reiasa ca este deschis rol fiscal pe numele sau, precum si dovada intabularii terenului (nu doar a constructiei) in Cartea funciara. 

Proprietarul terenului este obligat sa respecte sarcinile privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si cele care, conform legii sau obiceiului, revin proprietarului. De aceea, va sfatuim ca inainte de achizitionarea unui teren sa cunoasteti situatia parcelelor vecine, adica sa verificati daca cele cu care se invecineaza au cale de acces la drumul public. In caz contrar, o portiune din terenul dumneavoastra urmeaza sa suporte o servitute de trecere, ceea ce va reduce din proprietate.

In situatia in care intentionati sa achizitionati un teren care nu are acces la drumul public, va trebui sa va asigurati ca vanzatorul are dreptul de a cere stabilirea unei servituti legale de trecere. Acordarea ei este realizata fie prin buna intelegere cu proprietarul terenului vecin, fie pe cale judecatoreasca. Solutionarea cauzei implica obligatoriu efectuarea unei expertize tehnice, in urma careia va fi stabilit care este locul care asigura iesirea la drumul public si creeaza un prejudiciu minim. Astfel, cel ce intentioneaza sa cumpere un teren care nu are acces la drumul public, trebuie sa se asigure ca s-a institutit sau se poate institui o servitute legala de trecere.

Va mai amintim sa verificati daca inregistrarea cadastrala este corecta, pentru ca uneori s-au constatat greseli care au dus la lititgii. De asemenea este important sa verificati daca pe prin subsolul terenului respectiv nu trec conducte de apa sau gaz, canale, cabluri electrice sau telefonice care sa il faca impropriu constructiei.

Odata cumparat terenul, trecem la constructie.

Constructia incepe cu proiectul realizat de catre un arhitect si obtinerea autorizatiei de constructie (aici aveti nevoie de mai multe avize).

Pentru inceput ar trebui spus ca arhitectul este acel ajutor care va poate indruma prin “labirintul” de optiuni de design, reguli si norme de constructie, legi specifice, acte si aprobari necesare, contractori etc. El este profesionistul care are pregatirea, experienta si viziunea de ansamblu, astfel incat sa va poata calauzi prin intregul proces de constructie si proiectare.

Serviciile unui arhitect reprezinta o investitie buna, deoarece numai el poate concepe un proiect foarte bine pus la punct, care va va ajuta sa economisiti bani si timp. Arhitectii evita pe cat posibil sa realizeze proiecte de locuinte cu camere exagerat de mari si spatii nejustificate. De aceea, costul punerii in practica scade mult. Tot el va poate ajuta sa alegeti materialele pentru constructie care sa se incadreze in bugetul si proiectul dumneavoastra, nefiind nevoiti sa pierdeti prea mult timp cautand diverse materiale. Cele mai importante criterii de care trebuie sa tineti cont atunci cand va hotarati sa angajati un arhitect sunt profesionalismul, competenta tehnica si aptitudinile artistice. Toate acestea nu le puteti afla decat verificand lucrarile realizate anterior si vorbind cu cativa clienti pentru care a mai lucrat.

Alegerea constructorului este insa o problema foarte serioasa, cu implicatii importante in reusita constructiei. Se stie ca peste jumatate dintre case sunt construite cu "meseriasi" gasiti la fata locului. Acesti asa numiti liber-profesionisti pot fi angajati cu acte in regula, dar majoritatea celor care isi construiesc casa in regie proprie accepta ideea lucrului la negru. In ideea de a face economie proprietarii in discutie isi asuma riscul de a plati pentru ceva care nu are nici-o garantie. Intradevar, pe moment e mai ieftin.

Daca nu stiti unde sa cautati meseriasi, apelati la arhitect. Datorita experientei dobandite de-a lungul timpului in lucrul cu diferite echipe de meseriasi sau firme de constructii, el va poate recomanda una dintre aceste variante. Un alt avantaj pe care vi-l ofera angajarea unui arhitect este ca pe parcursul derularii constructiei el verifica daca lucrarile sunt realizate conform planului si specificatiilor din proiect.

Cum orice lucru bun se recomanda de la sine, o alta varianta de identificare a unui constructor este cel care beneficiaza de recomandari. Cateva vizite si scurte discutii cu beneficiarii lucrarilor constructorului ales, scuteste de multe necazuri. Daca exista procese in care acesta este implicat, renuntati la colaborare.De asemenea, asigurati-va ca este autorizat si asigurat. Incercati sa fiti impartiali in timpul cautarii dumneavoastra, punand aceleasi intrebari intervievatilor si oferind aceleasi informatii despre proiectul dumneavoastra.Verificati ca firma detine utilajele necesare executarii lucrarilor necesare. Alegeti una sau doua variante si comparati preturile cerute. Nu trebuie neaparat sa alegeti constructorul care pretinde cei mai putini bani, dar o astfel de estimare va poate clarifica multe aspecte, mai ales cand diferentele sunt mari.Comunicarea in coablorarea cu arhitectul si constructorul este foarte importanta. Spuneti-le ce doriti si la ce va asteptati din partea lor, ei nu va pot ghici gandurile. Cereti explicatii asupra a tot ceea ce nu cunoasteti.

Dupa ce ati ales constructorul casei, neaparat sa intocmiti un contract in care sa fie prevazute termene clare, calitatea executiei, garantia lucrarii si eventualele despagubiri. Avand in vedere implicatiile materiale si siguranta constructiei, va recomadam sa apelati la intocmirea contractului in prezenta unui avocat. El va poate deschide ochii asupra multor probleme legale care pot aparea.

Firma de constructii (sau echipa de muncitori angajati de dumneavoastra) a terminat lucrarile. Este momentul sa faceti receptia casei impreuna cu inspectorul de santier si parcurgerea urmatorilor pasi in obtinerea dreptului de proprietate asupra locuintei.

Lucrarile de constructie autorizate sunt considerate finalizate daca au fost indeplinite toate elementele prevazute in autorizatie si daca s-a efectuat receptia la terminarea lucrarilor. Trebuie sa verificati respectarea planului realizat de arhitect si buna lui executie. In constructie trebuie sa se regaseasca toate specificatiile si materialele stabilite in proiectul de executie.Dupa ce finalizati lucarile de constructie, este obligatorie efectuarea receptiei, chiar daca ati lucrat in regie proprie. Daca este cazul, cereti inspectorulului de santier sa va predea actele de receptie, documentatia tehnica si economica, impreuna cu cartea tehnica a imobilului.

Este bine sa stiti ca inspectorul de santier raspunde penal (in cazul unor probleme aparute in exploatare si datorate executiei defectuoase care provoaca accidente) sau pecuniar (daca problemele pot fi reparate). 

Constructiile executate fara autorizatie de constructie sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele pentru care nu a fost efectuata receptia la terminarea lucrarilor, nu sunt considerate finalizate si nu pot fi intabulate in cartea funciara. In cazul in care veti constata anumite abateri de la proiect, arhitectul trebuie sa va modifice proiectul si sa il depuna la primarie pentru o noua aprobare. Intabularea va fi executata de un expert cadastral autorizat si veti avea nevoie de cateva acte in copie si bani pentru taxe.

Toate imobilele proprietate particulara trebuie declarate in vederea impunerii la organele financiare teritoriale dupa terminarea completa a lucrarilor si nu mai tarziu de 15 zile de la data expirarii termenului prevazut in autorizatia de construire. Astfel, detinatorul unei constructii are obligatia sa-si deschida rol fiscal pentru imobilul pe care il are in proprietate. In acest sens, va trebui sa prezinte organelor fiscale o serie de acte printre care amintim: autorizatia de construire, procesul verbal de receptie finala, incheierea de intabulare si copia documentatiei cadastrale.

sursa :imobiliareiasi.ro