Materiale de constructiiUtile |
Taxarea si impozitarea transferurilor imobiliare. Cine si in ce conditii are obligatia de plata a impozitului pe venit si a TVAObligatia de a plati TVA in cazul transferurilor imobiliare nu revine celor care au cumparat, ci celor care au vandut, in anumite conditii, terenuri construibile si constructii noi. Persoanele fizice care au achizitionat constructii noi si terenuri construibile in scop personal nu au obligatia platii taxei pe valoarea adaugata. Pe de alta parte, la transferul dreptului de proprietate facut de persoanele fizice asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza impozitul pe venit. Sunt insa si anumite transferuri neimpozabile. TVA la transferurile imobiliare Printr-un comunicat de saptamana trecuta, ANAF atrage atentia ca persoanele fizice care au achizitionat, in perioada 2005-2009, de la alte persoane fizice, imobile noi sau terenuri construibile nu fac si nu vor face obiectul verificarilor ANAF si nu au obligatia platii TVA. Aceasta plata a TVA este obligatia vanzatorilor - persoane fizice. Persoanele fizice care au vandut terenuri construibile si constructii noi, cu caracter de continuitate, aveau obligatia inregistrarii in scopuri de TVA si deci a platii TVA la bugetul de stat aferenta livrarilor. Persoanele fizice care au achizitionat constructii noi si terenuri construibile in scop personal nu au obligatia platii TVA. Agentia Nationala de Administrare Fiscala mai precizeaza ca, incepand cu 1 ianuarie 2010, persoanele fizice care au efectuat tranzactii cu constructii noi si terenuri construibile in perioada 2005-2009, chiar daca nu au fost inregistrate ca platitori de TVA la momentul initierii constructiilor, isi pot deduce TVA-ul aferent cheltuielilor efectuate in primul decont depus dupa inregistrare sau intr-un decont ulterior, indiferent daca au facut sau nu obiectul controlului organelor fiscale. Operatiuni scutite de TVA Livrarea de constructii sau parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri este scutita de TVA. Prin exceptie insa, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. Operatiunile taxabile In cazul transferurilor de cladiri noi si terenuri construibile, persoana fizica trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA. Legea mai prevede insa o conditie pentru ca inregistrarea sa fie obligatorie: caracterul de continuitate al operatiunilor de transfer. Livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii. O constructie noua cuprinde si orice constructie transformata astfel incat structura, natura ori destinatia au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, daca costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii. Teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat pe care se pot executa constructii, iar constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant. Un transfer are caracter de continuitate atunci cand nu poate fi considerat ocazional. in cazul achizitiei de terenuri si/sau de constructii de catre persoana fizica in scopul vanzarii, livrarea acestor bunuri reprezinta o activitate cu caracter de continuitate, si deci taxabila, daca persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic. Totusi, daca persoana fizica deruleaza deja constructia unui bun imobil in vederea vanzarii, activitatea economica fiind deja considerata inceputa si continua, orice alte tranzactii efectuate ulterior nu vor mai avea caracter ocazional. Desi prima livrare este considerata ocazionala, daca intervine o a doua livrare in cursul aceluiasi an, prima livrare nu va fi impozitata, dar va fi luata in considerare la calculul plafonului de 35.000 de euro pentru aplicarea regimului special de scutire. Operatiuni care nu intra in sfera de aplicare a TVA Nu intra in sfera de aplicare a TVA vanzarea imobilelor care au fost folosite in scop personal, precum si vanzarea imobilelor in mod ocazional. Se considera ca persoanele fizice nu realizeaza o activitate economica in sfera de aplicare a taxei atunci cand obtin venituri din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri care au fost folosite de catre acestea pentru scopuri personale. In categoria bunurilor utilizate in scopuri personale se includ constructiile si, dupa caz, terenul aferent acestora, proprietate personala a persoanelor fizice care au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite legal sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate. Impozitul pe veniturile rezultate din transferuri imobiliare La transferul dreptului de proprietate asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza impozite. Prin transferul dreptului de proprietate se intelege instrainarea, prin acte juridice intre vii, a dreptului de proprietate sau a dezmembramintelor acestuia, indiferent de tipul sau natura actului prin care se realizeaza acest transfer: vanzare-cumparare, donatie, renta viagera, intretinere, schimb, dare in plata, tranzactie, aport la capitalul social, inclusiv in cazul cand transferul se realizeaza in baza unei hotarari judecatoresti si altele asemenea. Calculul impozitului La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza astfel: a) pentru constructiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, dobandite intr-un termen de pana la 3 ani inclusiv: - 3% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv - peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv. b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobandite la o data mai mare de 3 ani: - 2% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv - peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv. Baza de calcul a impozitului Impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele sale. Daca valoarea declarata este inferioara valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de Camera Notarilor Publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiza. In cazul proprietatilor imobiliare transferate cu titlu de aport la capitalul social, valoarea la care se va stabili impozitul este aceea din actul prin care s-a realizat aducerea bunului imobil ca aport in natura la capitalul social. Astfel, daca legislatia impune intocmirea unei expertize de evaluare, impozitul se va stabili la valoarea din act, dar nu mai putin de valoarea rezultata din expertiza de evaluare. Cine plateste impozit In cazul transferului dreptului de proprietate, cel care datoreaza impozitul este cel din patrimoniul caruia se transfera dreptul de proprietate; cu alte cuvinte vanzatorul sau transmitatorul in cazul altor acte juridice prin care are loc transferul, de exemplu tranzactia sau darea in plata. Prin exceptie, in cazul donatiei, cel care primeste donatia este si cel care plateste impozitele. Desigur, si in cazul transferului dreptului de proprietate prin succesiune legala sau testamentara, calitatea de contribuabil revine mostenitorilor legali sau testamentari, precum si legatarilor cu titlu particular. Cum se plateste impozitul Impozitul se va calcula si se va incasa de catre notarul public, pe chitanta sau bon fiscal, anterior autentificarii actului sau semnarii incheierii de finalizare a procedurii succesorale. Impozitul poate fi platit de contribuabil fie in numerar, la sediul biroului notarului public, fie prin virament bancar, intr-un cont al biroului notarial. in cazul platii impozitului prin virament bancar, dovada achitarii se face cu ordinul de plata. Daca transferul dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia se realizeaza prin hotarare judecatoreasca sau prin alta procedura, instantele comunica organului fiscal competent hotararea si documentatia aferenta in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii. Pentru alte proceduri decat cea notariala sau judecatoreasca, contribuabilul are obligatia de a declara venitul obtinut in maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, in vederea calcularii impozitului. In cazul transferurilor prin executare silita, dupa expirarea termenului de 10 zile inclusiv, in care contribuabilul avea sarcina declararii venitului la organul fiscal competent, pentru transferurile prin alte modalitati decat procedura notariala sau judecatoreasca, organul de executare silita sau cumparatorul, dupa caz, trebuie sa solicite organului fiscal competent stabilirea impozitului si emiterea deciziei de impunere, conform procedurilor legale, prin depunerea documentatiei aferente transferului. Transferuri neimpozabile Impozitul nu se datoreaza in urmatoarele cazuri: a) la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul legilor speciale: Legea nr. 18/1991, Legea nr. 1/2000, Legea nr. 112/1995, Legea nr. 10/2001 si orice alte acte normative cu caracter reparatoriu; b) la dobandirea dreptului de proprietate cu titlul de donatie intre rude si afini pana la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti; c) in cazul partajului judiciar sau voluntar nu se datoreaza impozit; d) Nu constituie transfer impozabil constatarea prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila a dobandirii dreptului de proprietate ca efect al uzucapiunii; e) Face exceptie de la impunere transmiterea dreptului de proprietate sau a dezmembramintelor acestuia pentru proprietatile imobiliare din patrimoniul afacerii (activitati independente), acestea fiind incluse in categoriile de venituri pentru care venitul net anual se determina pe baza contabilitatii in partida simpla; f) Pentru transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia cu titlul de mostenire nu se datoreaza impozitul, cu conditia ca succesiunea sa fie dezbatuta si finalizata in termen de 2 ani. in cazul nefinalizarii procedurii succesorale in termenul prevazut mai sus, mostenitorii datoreaza un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale. Sursa: sfin.ro Nu sunt comentarii ! |
Comenzi telefonice:
Luni - Vineri: Cerere Ofertasales@depozit-online.roMateriale de constructiila cel mai mic pret cu livrare gratuita la santier doar la Depozit-Online.ro 
Anunturi
Cele mai noi produse
Newsletter: |
